上海土地市场出让新规：组合出让+双高双竞，楼市调控再升级？
元描述： 上海土地市场出让新规，采用组合出让和“双高双竞”竞拍模式，旨在优化房市结构，促进中小套型住宅供应，解读新规对房价、市场的影响。
引言：
2023年9月，上海土地市场发布今年第六批住宅用地出让公告，9幅地块组成4个出让组合，总起始价高达147.71亿元。这次土地出让的特殊之处在于，上海首次采用了“组合出让”和“双高双竞”的竞拍模式，这预示着上海房地产市场调控政策的进一步升级。
组合出让：优化房市结构，促进中小套型供应
此次出让的9幅地块并非独立出让，而是按照建筑面积总量不变的原则，将多个地块组合在一起进行出让。这种“组合出让”的新模式是为了更好地控制房屋类型比例，促进中小套型住宅的供应。
案例分析：杨浦区N090602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块组合
以杨浦区N090602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块组合为例，出让文件显示，在保障性住房总建筑面积不变的前提下，保障性住房建筑面积可以在两个地块之间进行统筹设置。同样，中小套型住宅建筑面积也可以在两个地块之间进行统筹设置。
这种组合出让的模式，可以让开发商更灵活地规划土地使用，从而更好地满足市场对中小套型住宅的需求，避免出现高比例的大户型住宅，有效抑制房价过快上涨。
“双高双竞”竞拍模式：更注重品质和价格
除了“组合出让”之外，此次土地出让还采用了“双高双竞”的竞拍模式。与之前的“先竞价、触及中止价后竞高品质指标，再摇号”模式不同，新的竞拍规则取消了“摇号”环节，增加了第二轮竞价。
竞拍流程：
- 第一轮竞价： 开发商竞报土地价格，达到中止价格后进入下一环节。
- 竞高品质及竞装修标准： 开发商竞报项目品质和装修标准，如果仍未产生竞买人，进入第二轮竞价。
- 第二轮竞价： 实行“价高者得”。
这种“双高双竞”的竞拍模式，更加注重土地的品质和价格，可以有效避免低价竞拍、高价开发的现象，提升住宅项目的品质和竞争力。
影响分析：对房价、市场的影响
“组合出让”和“双高双竞”的竞拍模式，将对上海房地产市场产生深远的影响。
1. 抑制房价过快上涨:
“组合出让”和“双高双竞”模式，可以有效控制房价过快上涨。首先，组合出让可以更好地控制房屋类型比例，增加中小套型住宅的供应，降低整体房价。其次，“双高双竞”模式可以有效避免低价竞拍、高价开发的现象，提升住宅项目的品质，吸引更多消费者，最终降低整体房价。
2. 优化房市结构:
“组合出让”模式可以有效优化房市结构，促进中小套型住宅的供应，满足更多消费者的住房需求。
3. 提升住宅品质:
“双高双竞”模式可以提升住宅项目的品质，吸引更多消费者，带动整个房地产市场的发展。
关键词：上海土地市场，组合出让，双高双竞，房价，市场调控，中小套型住宅
常见问题解答
Q1: 为什么上海要采用“组合出让”的模式？
A1: “组合出让”的模式可以帮助优化房市结构，促进中小套型住宅的供应，避免出现高比例的大户型住宅，有效抑制房价过快上涨。
Q2: “双高双竞”竞拍模式与之前的竞拍模式相比有什么优势？
A2: “双高双竞”竞拍模式更加注重土地的品质和价格，可以有效避免低价竞拍、高价开发的现象，提升住宅项目的品质和竞争力。
Q3: “组合出让”和“双高双竞”模式对房价有什么影响？
A3: 两种模式可以有效控制房价过快上涨，提升住宅品质，吸引更多消费者，最终降低整体房价。
Q4: “组合出让”模式会对开发商产生什么影响？
A4: 开发商需要根据新的出让规则，调整开发策略，开发更多中小套型住宅，提升项目品质，才能在竞拍中获得优势。
Q5: “双高双竞”模式对消费者有什么影响？
A5: 消费者将能够购买到更多中小套型住宅，同时也能享受到更高品质的住宅项目。
Q6: 上海土地市场出让新规的意义是什么？
A6: 上海土地市场出让新规是上海房地产市场调控政策的进一步升级，旨在优化房市结构，促进中小套型住宅供应，有效抑制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
结论：
上海土地市场出让新规的实施，标志着上海房地产市场调控政策的进一步升级。 “组合出让”和“双高双竞”模式的引入，将有效抑制房价过快上涨，优化房市结构，提升住宅品质，促进房地产市场健康发展。
未来展望：
未来，上海房地产市场将继续坚持“房住不炒”的定位，不断完善调控政策，以促进房地产市场健康稳定发展，为市民提供更多优质的住房选择。
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